房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行著大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快，企業(yè)之間的分化重組加劇，行業(yè)集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了集團(tuán)化管理的發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)管理者的關(guān)注焦點(diǎn)也正在發(fā)生著變化，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實(shí)力取勝”的游戲規(guī)則；尤其2008的市場(chǎng)環(huán)境急劇變化，如何通過(guò)企業(yè)進(jìn)行全面管控、協(xié)同運(yùn)營(yíng)，來(lái)降低和控制項(xiàng)目成本，管控企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升競(jìng)爭(zhēng)力，將成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)重要的趨勢(shì)性特征：
在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也在發(fā)生深刻的變化：
什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？王石說(shuō)是人才，潘石屹認(rèn)為是創(chuàng)新，任志強(qiáng)提出是資本，也有人說(shuō)是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關(guān)系。我們認(rèn)為無(wú)論是從行業(yè)利潤(rùn)空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，規(guī)范化的集團(tuán)管控與成本控制管理始終是大型地產(chǎn)集團(tuán)必然的選擇和核心競(jìng)爭(zhēng)力，是需要急切解決的核心問(wèn)題。
隨著土地供應(yīng)、銀行信貸、房屋預(yù)售、個(gè)人按揭等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境在進(jìn)行著最為深刻的變化。2005年“國(guó)八條”、2006年“國(guó)六條”的相繼出臺(tái)，土地交易方式的變革和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控（政策環(huán)境嚴(yán)厲、融資環(huán)境不佳、開發(fā)環(huán)境要求越來(lái)越高、項(xiàng)目成本不斷上升），房地產(chǎn)外部環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻；特別是2007年以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)公司將面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)；隨著2008年全球金融市場(chǎng)的波動(dòng)、行業(yè)市場(chǎng)的變化加劇，房地產(chǎn)行業(yè)“冬天”的來(lái)臨，面對(duì)更為殘酷和嚴(yán)竣的發(fā)展環(huán)境，如何“越冬”、如何繼續(xù)保持快速發(fā)展將成為房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要思考和解決的問(wèn)題。
面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)需要解決規(guī)�；�、集團(tuán)化、民營(yíng)化、差異化、品牌化、戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡(luò)化等重大方向性課題。
企業(yè)集團(tuán)規(guī)模的擴(kuò)張，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)者管理半徑與管理縱深擴(kuò)大，做出準(zhǔn)確決策的難度大大增加。從集團(tuán)、到區(qū)域公司、到項(xiàng)目公司、到各部門的逐級(jí)監(jiān)控管理問(wèn)題，跨區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的溝通問(wèn)題，不同區(qū)域、不同市場(chǎng)環(huán)境的適應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，多項(xiàng)目運(yùn)作帶來(lái)資金融通與運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，專業(yè)分工細(xì)化帶來(lái)的資源整合及協(xié)調(diào)問(wèn)題，品牌理念與企業(yè)文化的如何貫徹的問(wèn)題，都是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者面臨的挑戰(zhàn)：
信息化作為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張中重要的管理支撐點(diǎn)，是現(xiàn)代企業(yè)的重要管理工具。信息化能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率、降低成本、加快企業(yè)發(fā)展并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的精細(xì)化轉(zhuǎn)型，從而提升企業(yè)形象，提高產(chǎn)品質(zhì)量，控制企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，建立一個(gè)基于企業(yè)戰(zhàn)略、計(jì)劃、執(zhí)行與控制的全面信息運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重要基礎(chǔ)。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期中，根據(jù)從始至終所經(jīng)歷的業(yè)務(wù)階段，可將房地產(chǎn)企業(yè)的核心價(jià)值鏈分為六大部分：城市拓展/土地獲取、項(xiàng)目前期規(guī)劃工作、設(shè)計(jì)、工程、銷售（售樓、物業(yè)、租賃）及售后服務(wù)（會(huì)員管理、客戶服務(wù)），其業(yè)務(wù)的關(guān)注點(diǎn)包括：
n 與企業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃相關(guān)而又圍繞企業(yè)全面運(yùn)營(yíng)的核心業(yè)務(wù)有：項(xiàng)目投資評(píng)估決策管理、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控和經(jīng)營(yíng)決策分析等；
n 與項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程有緊密聯(lián)系又貫穿始終的核心業(yè)務(wù)是：成本管理和客戶關(guān)系管理；
n 對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行管理和支持的業(yè)務(wù)有：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、人力資源、檔案管理、項(xiàng)目管理、采購(gòu)管理、行政辦公、文檔資料管理等職能；
n 貫穿項(xiàng)目生命周期財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)，包括核算、預(yù)算、資金、報(bào)告等職能。
房地產(chǎn)企業(yè)核心價(jià)值鏈的管理行為的特征包括：
n 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型運(yùn)作的企業(yè)，資金的籌集、計(jì)劃、使用、監(jiān)控、內(nèi)部調(diào)配的水平?jīng)Q定了企業(yè)的發(fā)展速度；
n 企業(yè)圍繞著一個(gè)個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作管理，這包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理等“供產(chǎn)銷一條龍”的流程；
n 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)組織架構(gòu)一般按集團(tuán)??區(qū)域公司??城市??項(xiàng)目等多級(jí)進(jìn)行設(shè)置，各級(jí)管理職能、權(quán)限均不相同。企業(yè)集團(tuán)以區(qū)域公司為運(yùn)作主體，區(qū)域公司有齊全的職能部門。集團(tuán)總部的職能是集團(tuán)整體戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定與監(jiān)控，標(biāo)準(zhǔn)管理體系的建立、推廣、執(zhí)行監(jiān)控，統(tǒng)一對(duì)外形象宣傳，統(tǒng)一投融資，集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)配，土地采購(gòu)決策等等；
n 企業(yè)集團(tuán)客戶數(shù)量多，商品住宅開發(fā)以個(gè)人為主，商業(yè)地產(chǎn)以企業(yè)用戶為主，每個(gè)客戶的成交額大，客戶管理尤其重要。
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從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)重要的趨勢(shì)性特征：
- 行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營(yíng)規(guī)�；蔀橼厔�(shì)；
- 多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、集團(tuán)化管控成為發(fā)展重點(diǎn)；
- 粗放經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)化；
- 異地?cái)U(kuò)張與全國(guó)性企業(yè)品牌顯現(xiàn)；
- 民營(yíng)企業(yè)力量崛起和壯大；
- 客戶的維權(quán)意識(shí)明顯提高。
在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也在發(fā)生深刻的變化：
- 規(guī)模擴(kuò)張，集團(tuán)一體化運(yùn)作，需要企業(yè)提升協(xié)同效益；
- 以項(xiàng)目、客戶為中心的開發(fā)項(xiàng)目和客戶營(yíng)銷的業(yè)務(wù)過(guò)程一體化；
- 從資本經(jīng)營(yíng)逐步向管理出效益的商業(yè)模式轉(zhuǎn)化；
- 職業(yè)經(jīng)理人的人才隊(duì)伍，配合現(xiàn)代化的IT管理手段，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？王石說(shuō)是人才，潘石屹認(rèn)為是創(chuàng)新，任志強(qiáng)提出是資本，也有人說(shuō)是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關(guān)系。我們認(rèn)為無(wú)論是從行業(yè)利潤(rùn)空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，規(guī)范化的集團(tuán)管控與成本控制管理始終是大型地產(chǎn)集團(tuán)必然的選擇和核心競(jìng)爭(zhēng)力，是需要急切解決的核心問(wèn)題。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)
隨著土地供應(yīng)、銀行信貸、房屋預(yù)售、個(gè)人按揭等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境在進(jìn)行著最為深刻的變化。2005年“國(guó)八條”、2006年“國(guó)六條”的相繼出臺(tái)，土地交易方式的變革和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控（政策環(huán)境嚴(yán)厲、融資環(huán)境不佳、開發(fā)環(huán)境要求越來(lái)越高、項(xiàng)目成本不斷上升），房地產(chǎn)外部環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻；特別是2007年以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)公司將面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)；隨著2008年全球金融市場(chǎng)的波動(dòng)、行業(yè)市場(chǎng)的變化加劇，房地產(chǎn)行業(yè)“冬天”的來(lái)臨，面對(duì)更為殘酷和嚴(yán)竣的發(fā)展環(huán)境，如何“越冬”、如何繼續(xù)保持快速發(fā)展將成為房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要思考和解決的問(wèn)題。
面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)需要解決規(guī)�；�、集團(tuán)化、民營(yíng)化、差異化、品牌化、戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡(luò)化等重大方向性課題。
企業(yè)集團(tuán)規(guī)模的擴(kuò)張，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)者管理半徑與管理縱深擴(kuò)大，做出準(zhǔn)確決策的難度大大增加。從集團(tuán)、到區(qū)域公司、到項(xiàng)目公司、到各部門的逐級(jí)監(jiān)控管理問(wèn)題，跨區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的溝通問(wèn)題，不同區(qū)域、不同市場(chǎng)環(huán)境的適應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，多項(xiàng)目運(yùn)作帶來(lái)資金融通與運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，專業(yè)分工細(xì)化帶來(lái)的資源整合及協(xié)調(diào)問(wèn)題，品牌理念與企業(yè)文化的如何貫徹的問(wèn)題，都是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者面臨的挑戰(zhàn)：
- 企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)持續(xù)的盈利能力？
- 如何快速?gòu)?fù)制成功項(xiàng)目，工廠化運(yùn)作？
- 如何打通總部、區(qū)域及項(xiàng)目公司之間管理鏈條？
- 在規(guī)模擴(kuò)張中如何控制風(fēng)險(xiǎn)？
- 如何提升企業(yè)與規(guī)劃、施工、銀行、客戶的協(xié)同效率？
信息化作為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張中重要的管理支撐點(diǎn)，是現(xiàn)代企業(yè)的重要管理工具。信息化能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率、降低成本、加快企業(yè)發(fā)展并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的精細(xì)化轉(zhuǎn)型，從而提升企業(yè)形象，提高產(chǎn)品質(zhì)量，控制企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，建立一個(gè)基于企業(yè)戰(zhàn)略、計(jì)劃、執(zhí)行與控制的全面信息運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重要基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期中，根據(jù)從始至終所經(jīng)歷的業(yè)務(wù)階段，可將房地產(chǎn)企業(yè)的核心價(jià)值鏈分為六大部分：城市拓展/土地獲取、項(xiàng)目前期規(guī)劃工作、設(shè)計(jì)、工程、銷售（售樓、物業(yè)、租賃）及售后服務(wù)（會(huì)員管理、客戶服務(wù)），其業(yè)務(wù)的關(guān)注點(diǎn)包括：
n 與企業(yè)整體戰(zhàn)略規(guī)劃相關(guān)而又圍繞企業(yè)全面運(yùn)營(yíng)的核心業(yè)務(wù)有：項(xiàng)目投資評(píng)估決策管理、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控和經(jīng)營(yíng)決策分析等；
n 與項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程有緊密聯(lián)系又貫穿始終的核心業(yè)務(wù)是：成本管理和客戶關(guān)系管理；
n 對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行管理和支持的業(yè)務(wù)有：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、人力資源、檔案管理、項(xiàng)目管理、采購(gòu)管理、行政辦公、文檔資料管理等職能；
n 貫穿項(xiàng)目生命周期財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)，包括核算、預(yù)算、資金、報(bào)告等職能。
房地產(chǎn)企業(yè)核心價(jià)值鏈的管理行為的特征包括：
n 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型運(yùn)作的企業(yè)，資金的籌集、計(jì)劃、使用、監(jiān)控、內(nèi)部調(diào)配的水平?jīng)Q定了企業(yè)的發(fā)展速度；
n 企業(yè)圍繞著一個(gè)個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作管理，這包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理等“供產(chǎn)銷一條龍”的流程；
n 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)組織架構(gòu)一般按集團(tuán)??區(qū)域公司??城市??項(xiàng)目等多級(jí)進(jìn)行設(shè)置，各級(jí)管理職能、權(quán)限均不相同。企業(yè)集團(tuán)以區(qū)域公司為運(yùn)作主體，區(qū)域公司有齊全的職能部門。集團(tuán)總部的職能是集團(tuán)整體戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定與監(jiān)控，標(biāo)準(zhǔn)管理體系的建立、推廣、執(zhí)行監(jiān)控，統(tǒng)一對(duì)外形象宣傳，統(tǒng)一投融資，集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)配，土地采購(gòu)決策等等；
n 企業(yè)集團(tuán)客戶數(shù)量多，商品住宅開發(fā)以個(gè)人為主，商業(yè)地產(chǎn)以企業(yè)用戶為主，每個(gè)客戶的成交額大，客戶管理尤其重要。
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